Юридическая помощь по вопросам недвижимости

«Лучше перебдеть, чем недобдеть»

Козьма Прутков.

Помощь юриста по недвижимости ассоциируется со страховкой. Клиент может быть уверен, что не окажется жертвой мошенников, не потеряет лишние финансы. Ему помогут надлежащим образом собрать и оформить нужные бумаги. Заниматься делами, которые связаны с большими деньгами и сопровождены высокими рисками, нужно с максимальной ответственностью.

Цены на услуги адвоката по недвижимости 

  • Проведение правовой экспертизы договора с риэлторами – от 10 000 руб.
  • Проверка юридической чистоты сделки (изучение всех документов по конкретному объекту недвижимости, включая юридическую и техническую историю объекта) — от 30 000 руб.
  • Полное осуществление процедуры покупки или продажа объекта недвижимости в Москве или МО по поручению Доверителя — 1% от цены объекта, но не менее 100 000 руб.
  • Представление интересов Доверителя при государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним в едином госреестре – от 20 000 руб.
  • Приватизация – от 20 000 руб.
  • Перепланировка квартир – от 20 000 руб.
  • Признание права собственности по ДДУ – от 40 000 руб.

1. Проведение правовой экспертизы договора с риэлторами.

Квартирный вопрос у многих вызывает негативные ассоциации. Люди, потерявшие недвижимость, ставшие жертвами мошенников, откровенно боятся вступать в какие-либо споры.

Очень часто ко мне обращаются доверители, которые стали  жертвой риэлторов. Очень распространенный случай: между вами и риэлтором заключается договор на оказание риэлторских услуг, в котором предусматриваются: а) запрет на обращение к другим риэлторам, б) неустойка в размере 50 000 руб. за односторонний отказ от этого договора. Далее риэлтор ничего не делает и ждет, когда вы через 3-6 месяцев не выдержите и откажетесь от договора. Как только вы отказались, он требует с вас деньги , точнее он зачитывает, уже уплаченный вами аванс в размере 50 000 в счет уплаты неустойки. 

Это самый настоящий обман, такая неустойка незаконна – утверждаю как специалист в данной области, защитивший кандидатскую диссертацию в МГУ на тему неустойки, и как автор работы «Неустойка в гражданском обороте”.

Мошенники рассчитывают на то, что деньги вы и так сразу уплачиваете, а за юридической помощью обычно обращаться долго и дорого.

Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риэлторских услуг, поэтому к такому договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ). В связи отсутствием законных ограничений риэлторы прописывают условия, которые априори вам не выгодны.

Данная услуга сформировалась именно благодаря многочисленным обращениям ко мне доверителей, обманутых риэлторами . Как показывает практика, лучше из соображений безопасности потратить 10 000 рублей на юриста и проверить договор с риэлтором, чем потом потерять время, деньги и нервы, тогда как речь идёт о квартире – нескольких миллионах.

Банальное непонимание юридических тонкостей, неумение отстоять собственные права в суде нередко заканчиваются печальными последствиями. Юридическая помощь по вопросам недвижимости от опытных профессионалов – гарантия защиты собственных прав и интересов.

2. Проверка юридической чистоты сделки (изучение всех документов по конкретному объекту недвижимости, включая юридическую и техническую историю объекта) — от 30 000 руб.

Покупка квартиры, частного дома или коммерческого объекта сопровождается опасениями, необходимостью соблюдать целый ряд формальностей, собирать большой пакет документов. На кону помимо крупной суммы денег еще и крыша над головой. Безрассудно рисковать, надеясь исключительно на себя, особенно когда услуги предоставляются на профессиональном уровне по доступной стоимости. Помощь в оформлении сделки с квартирой гарантирует необходимый результат, оперативность выполнения нужных формальностей, сохранение эмоционального равновесия.

В договоре купли-продажи квартиры указываются дата и место его заключения, сведения о каждой стороне договора, описание квартиры, ее цена и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире. Также в договоре можно указать срок передачи квартиры покупателю.

Рекомендуем предусматривать эскроу расчеты по договору купли-продажи как наиболее безопасные как для продавца, так и для покупателя. По договору эскрой покупатель вносит денежную сумму в банк, и эту сумму продавец может получить, только если докажет переход права собственности на покупателя.

Однако договор не может предотвратить всех рисков, в данном случае лучше лишний раз подстраховаться. Можно выделить следующие риски при покупке квартиры:

1) нарушение прав несовершеннолетних;

2) нарушение прав наследников;

3) нарушение прав супруга;

4) нарушение правил торгов;

5) приобретение квартиры с обременением;

6) незаконная перепланировка;

7) приобретение квартиры по доверенности;

8) банкротство продавца;

9) неуказание в договоре полной стоимости.

В связи с риском оспаривания сделки, рекомендуем предусматривать в договоре обеспечительные меры: например, возмещение потерь на случай признания сделки купли-продажи недействительной или незаключенной, поручительства и гарантии, что сделку можно обеспечить залогом иного имущества.

Нужно помнить одно правило: «Незнание законов не освобождает от ответственности». Если гражданин не понимает, как правильно действовать, для него оптимальным вариантом является юридическая помощь в сделках с недвижимостью. Речь идет об объектах, чья стоимость измеряется тысячами и даже миллионами рублей. Разумно обратиться к специалисту, рассказать детали дела, обозначить свои цели.

3. Представление интересов Доверителя при государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество в едином госреестре – от 20 000 руб.

3.1 Государственная регистрация прав на квартиру, гараж, земельный участок.

Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРН) и возникает с момента внесения соответствующей записи в данный реестр. При этом государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для государственной регистрации права на недвижимость необходимо подготовить следующие документы:

1) заявление о регистрации права собственности на квартиру;

2) правоустанавливающие документы на квартиру. Такими документами могут являться:

3) нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки с квартирой;

4) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными.

За регистрацию права собственности на квартиру необходимо уплатить госпошлину.

В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.

3.2 Государственная регистрация недвижимости по «Дачной амнистии»

Дачная амнистия распространяется в частности (ч. 1, 2 ст. 49 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 ст. 3, ч. 7, 9, 11 ст. 54 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ; п. 39 ст. 1, ч. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ):

1) на земельные участки, которые предоставлены гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства (в том числе дачные земельные участки), индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

2) на объекты недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется получения разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию:

  • объекты ИЖС (жилые дома);
  • гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, садовые дома, хозяйственные постройки (например, бани, сараи, теплицы, колодцы и др. сооружения), расположенные на садовых земельных участках.

ИЖС на несадовых земельных участках

Строительство объектов ИЖС и садовых домов (за исключением жилых или садовых домов, созданных на садовых земельных участках) осуществляется по согласованию с органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство (далее — уполномоченный орган).

ИЖС на садовых земельных участках

До 01.03.2021 кадастровый учет и регистрация прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и).

3.3 Гос регистраци права собственности на квартиру по ДДУ

Право собственности на квартиру, приобретенную по договору участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), после ее передачи участнику долевого строительства подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна при одновременном соблюдении следующих условий (п. п. 1, 3 ч. 11 ст. 48 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

  • многоквартирный дом введен в эксплуатацию, и разрешение на ввод его в эксплуатацию получено в установленном порядке органом регистрации прав.
  • квартира передана участнику долевого строительства (п. 3 ч. 11 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; ч. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ).

В случае отсутствия одного из условии регистрация права собственности осуществляется через суд.

4. Приватизация

Граждане, занимающие квартиры в домах государственного или муниципального жилищного фонда, вправе бесплатно получить их в собственность.

При этом жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. (ст. ст. 1, 2 Закона от 04.07.1991 N 1541-1).

Срок окончания бесплатной приватизации жилья не установлен.

Чтобы приватизировать квартиру (на примере г. Москвы), рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

  • Подготовить необходимые документы, перечень документов для оформления приватизации квартиры в г. Москве. Вам понадобится (п. 2.5.1.1 Административного регламента, Приложения N 5 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП):
  • Предоставить документы в МФЦ.
  • Заключить договор передачи квартиры в собственность.
  • Получить в МФЦ договор передачи квартиры в собственность и выписку из ЕГРН.

Если вы подали документы в установленном законом порядке, но получили от уполномоченного органа или организации отказ, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным отказа в приватизации, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (ст. ст. 6, 8 Закона N 1541-1; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ; п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36; Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 64-КГ16-3).

5. Перепланировка и переустройство квартир

Перепланировка и переустройство квартиры требуют внесение изменений в технический паспорт помещения.

Перепланировка квартиры может представлять собой перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров, переустройство: например, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (абз. 2, 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Помимо запрета на изменение несущих стен, при перепланировке (переустройстве) жилых помещений не допускается в том числе (п. п. 10, 10.1, 10.5, 10.7, 10.8, 10.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):

  • ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан;
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов;
  • перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

  • подготовить проект перепланировки квартиры;
  • обратиться в Мосжилинспекцию;
  • получить разрешение на перепланировку квартиры;
  • провести перепланировку и зарегистрировать её.

6. Признание права собственности по ДДУ

Покупка нового жилья по выгодной цене — весьма заманчивая идея, поэтому многие люди решают вложить средства в долевое участие в строительстве. Но далеко не каждый застройщик готов выполнять свои обязанности и вовремя сдавать строящийся объект. Возникают споры, конфликты, судебные разбирательства, и без помощи грамотного юриста, практикующего в сфере строительства, не обойтись.

Периодически участники долевого строительства сталкиваются с ситуацией, когда застройщик нарушает свои обязательства по договору, задерживает строительство объекта и (или) оттягивает процедуру оформления права собственности. В этом случае участники долевого строительства не могут оформить свое право собственности в обычном порядке, в частности в силу отсутствия передаточного акта на квартиру или машиноместо.

Когда дом сдан с нарушениями, его не принял местный муниципалитет, или работы выполнены некачественно, то необходимо составлять исковое заявление. Самостоятельно дольщику сделать это проблематично, так как нужно апеллировать законами, актами. Человек должен в этом хорошо разбираться, иначе судебный процесс может быть проигран.

Грамотный адвокат

  • подготовит необходимые для суда документы,
  • представит интересы дольщика в процессе слушания.

В случае отсутствия указанных документов и истечения установленных договором сроков передачи объекта дольщик вправе обратиться в суд с одним из следующих исков:

  • о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Иск подаётся, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию. (п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013);
  • о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства — квартире; Иск подается, когда дом еще не достроен и не введен в эксплуатацию, но квартира или гараж уже  фактически передан дольщику. (п. 16 Обзора от 04.12.2013; Письмо Минэкономразвития России от 23.08.2019 N ОГ-Д23-7846);
  • о признании права собственности на объект незавершенного строительства.   Иск подается, когда дом недостроен (необходимо минимум 25% готовности дома), в эксплуатацию не введен  и объект долевого строительства дольщику не передавался. (Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2019 N 309-ЭС19-24(2) по делу N А76-5631/2017).

Проблемы долевого участия в строительстве решаются в досудебном порядке или по решению суда. Важно правильно составить заявление, опираясь на законодательные акты, а также грамотно сформулировать требование. От этого зависит успех дела и сохранность денежных средств дольщика.

6. Признание права собственности на квартиру в доме, строительство которого не завершено.

Суд может признать за истцом право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если истец оплатил цену объекта недвижимости, согласованную в предварительном договоре купли-продажи квартиры или в договоре долевого участия в строительстве квартиры, при этом правопритязаний третьих лиц на спорную квартиру не имеется и общая строительная готовность объекта (жилого дома) составляет 25 процентов.

— цена квартиры оплачена

— нет притязаний третьих лиц на квартиру

— дом построен на 25 %

Тот факт, что строительство жилого дома не завершено, не может нарушать право инвестора на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на квартиру. Участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительном объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В чем заключается помощь юриста по недвижимости?

  • оформление перепланировок жилья;
  • подготовка судебных жалоб в учреждения разных инстанций;
  • предоставление защиты добросовестным владельцам жилья;
  • проверка законности сделки по купле-продаже объекта;
  • определение чистоты статуса недвижимости;
  • помощь в приобретении квартиры на вторичном и первичном рынке;
  • приватизация недвижимости;
  • соблюдение необходимых процедур при взятии ипотеки;
  • признание сделки с жилым/коммерческим объектом незаконной, если она таковой является;
  • формирование претензий и ходатайств.

Помощь в оформлении документов на недвижимость осуществляется по всем направлениям. Первоначально предлагается квалифицированная консультация. Частный юрист в Москве внимательно выслушает, вникнет в суть проблемы, предложит наиболее оптимальный вариант ее решения. Можно задать любые интересующие вас вопросы. 

Оставить заявку

Запишитесь на бесплатную встречу — выслушаем проблему и оценим шансы.


    Нажимая на кнопку «Получить консультацию», я даю согласие на обработку моих персональных данных.